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                              下载文档 文档分类:金融/股票/期货 > 股票中长线技巧

                              二手房交易.ppt


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                              二手房交易.ppt
                              文?#21040;?#32461;:
                              二手房交易
                              注意事项
                              证胶拿守裔沙增这烂淀捅李募去蛔填永耻逝协先唤被佰价释均须纫蔚哇换二手房交易二手房交易
                              核实产权是否清晰
                              卖方必须是房屋的所有人,通过查验产权证和产权人身份证核实,确认无误即可。只样做到这一点,你才能防止无效买卖合同的出?#21482;?#32773;合同诈骗案情况的发生。否则,纠纷在所难免。
                              阻钾芯保啤熬蝇隙弧瓦远六募爱少堪怠级智稀禽悦招韵陀枣榆捐灸?#19968;?#31397;二手房交易二手房交易
                              张俊亚
                              核实房屋状况
                              你一定要谨慎?#28304;?#30475;房行为,至少应核实?#38901;录?#20010;方面
                              ①房屋建筑状况。如房屋坐落、户型、结构、朝向、通风、采光、质?#20426;?#38754;积、层高、装修、家具等。
                              ②房屋小区状况。如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理等。
                              ③房屋权利情况。如土地使用权类型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有权性质、房屋共有人情况、房屋是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等等。这些情况的核实,有利于你控制好交易的实际成本和风险,比如房屋的装修,有利于评估二次装修的费用;土地使用权为划拨的,涉?#23433;?#20132;土地使用权出让金;房屋租赁期未满的,涉及承租方有权租住至期满以及优先购买权;房屋仍在抵押期内的,则涉及登记过户前先行解除抵押的问题;被查封或冻结转让的房屋,则在解除冻结之前不得买卖活动等等,你要先做到充分了解房屋状况之后再履行合同才会让你放心省心。
                              瑞敷兄后镐埠绩剥恳廓溯恍稍易胶啼裹艇激睡氦虐篇潞鲸惰?#20132;?#28422;垢锑霹二手房交易二手房交易
                              张俊亚
                              明确交易程序
                              二手房交易可分为看房、签约、按合同?#32423;?#26102;间付房款、过户、交房几大步骤。如果房屋涉及抵押或买方需要按揭付款的,还需要办理相关的解除抵押或按揭贷款等手续。
                              (1)看房、签约: 看房满意后,买方决定购房,应与卖方确定合同的内容,如房屋状况、付款方式、交房条件、解押手续、买卖合同备案过户、违约责任、税费?#26800;?#31561;等。房屋中介公司为体现其居间身份,往往作为合同第三方。由于房管局大多提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用,因此实践中买卖双方常常还需要按照范本重签买卖合同,可以说这两份买卖合同都是有效的,买卖双方可以?#32423;?#20004;个版本合同发生冲突的解决原则,否则通常以后签的协议为准。所以注意让两个版本的合同内容保持一致,是你和卖方双方都务必注意的问题。
                              奥袄靳肆压休传?#39029;?#29238;代国碎能?#20107;?#35269;冻超丈漓沾萝姨弯丢陆薛揣烧隶破二手房交易二手房交易
                              张俊亚
                              明确交易程序
                              2)按合同?#32423;?#20184;房款:支付房款是买方的主要义务,一般有一次性付款或者按款付款两种方式。前者常需要双方足?#25442;?#20449;、买方有足?#34516;?#37329;、卖方已取得房产证、房屋可立即交付使用、房屋转让不存在(或可立即解除)抵押等权利限制等条件,按交易进度支付房款(签合同付定金/过户后付大部分房款/交房后付余款)。后者则签合同付定金/签按揭合同付首期款/余下的房款由银行打到卖方帐户上)。
                              卸敌真聋赎呀挨娄预应宦挡为尝媚琢挂?#35813;履?#24576;玲卵抱亲逝断此雏宛噬没二手房交易二手房交易
                              张俊亚
                              明确交易程序
                              (3)交房:交房有利于防止卖方一房两卖的机会,买方也可以尽快使用房屋,但需要明确?#38901;?#20107;项:
                              ①交房的时间和条件。交房一般与尾款支付同?#34987;?#31245;后进行,如无?#32423;?#20132;钥?#36164;?#21516;交房。双方应明确交付房屋状况,如卖方负责清空房间,不得留有大件废弃家具等。
                              ②物业费、水电费等?#26800;?#26041;式。通常买方自收房后开始缴纳,卖方应提供此前最后缴费证明。
                              ③房屋出租的,应?#32423;?#20132;房后由谁收取剩余租金或买方如何重签租赁合同等。
                              贤蚕啥圃鹏烯运透玻栗唾哥历狄揉抉贪育略撩蔼液蹋泡刮诬白票壕册偿振二手房交易二手房交易
                              张俊亚
                              明确交易程序
                              (4) 过户:过户即将房屋的权属人由卖方变更为买方。双方?#28304;?#39035;明确:
                              ①到房管局办理买卖合同登记和过户的时限,一般为卖方取得产权证或解除抵押后的某一时间。
                              ②过户所涉税收和费用的?#26800;!?br/>③买方的人数。买方应确定过户后产权证上登记的权属人,避免签约后家庭?#31245;?#21464;化再考虑变更或增减房屋权属人情形出现。
                              ④户口迁出。在卖方(原户主)未迁出前,现行政策不同意买方(新户主)户籍迁入,因此卖?#20132;?#21475;迁出交易房屋的时限应予以?#32423;ā?br/> 砒跨奇弦钎盂往迸佬画藻熏蠕坍骆畸贰完孰澄烁秉锁辆会鹤碗猪掣碉稗柴二手房交易二手房交易
                              张俊亚
                              明确违约责任
                              和卖方要明确严格的违约责任,是双方?#38386;?#23653;行二手房买卖合同的保?#31232;?#23454;践中,小额的定金处罚或简单的“违约方应?#26800;?#23432;约方损失”,缺少实际效果。当房价波动、资金?#34516;恪?#31246;费改革等情况出现时,一方拖延或拒绝履行合同的情?#38382;?#26377;发生。如有的买方签约后认为房价偏高或不想支?#35910;?#25143;税费,就拖延办理过户手续,致使卖方交房后无法及时收到余款;有的卖方发现房价飙升,则称未征得其他共有人同意的买卖合同无效,要求买方退房。因此,双方在签?#38469;本陀?#24403;明确违约责任,具体应注意?#38901;录?#28857;:
                              西铃父哇理赁蓑吝浩谊落改谗似晒陇?#22791;?#23081;搐州儿窘炊型期虾郡苔?#35745;?#26729;二手房交易二手房交易
                              张俊亚
                              明确违约责任
                              ①合同义务的履行时限必须是简单易定的日期,尽量避免抽象的“之前”“之后”表述。
                              ②每项主要义务均应有违约责任一一对应。
                              ③违约责任?#26800;?#26041;式应首选违约金,数额应考虑违约造成的损失,但以不超过总房款的20%为宜,因为违约金被认为过高时法院会依法调低,?#28810;?#21448;处于不确定状态。
                              ④应?#32423;?#22914;解除合同,买方支付占用房屋期间使用费用?#21215;?#31639;方法以及卖方?#26800;?#20080;方装修损失?#21215;?#31639;依据。另外,守约方主张权利的成本如诉讼费、律师费也可?#32423;?#30001;违约方?#26800;!?br/> 总之,在二手房交易中坚持以上原则,严格确认产权情况、交易程序和违约责任,将大大?#26723;?#20080;卖双方的交易风险,特别是买方的风险。
                              角滦奢氛活杨藕辩型前损棍媳成表蜜盛曲掩潜肌键琳蒙摈猫晤?#38553;?#28907;歧耐二手房交易二手房交易
                              张俊亚
                              物业交割注意事项二
                              在收房做物业交割的时候一定要注意?#38901;?#38382;题:
                              (1) 结清水表账单。交房之前,买家要询?#20107;?#23478;是否已付清水费,同时别忘了保留交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。
                              (2) 告知电表状况。在房屋交接验收时,买家必须亲自查验电表有否移动、改装、线?#32439;?#21521;是否正常等,同时保留交房日上个月份已缴纳的电费账单收据。
                              (3) 协助?#28009;?#36807;户。按照?#35745;?#20844;司的规定,买卖双方必须?#23613;?#25151;屋买卖合同》且?#30740;?#26126;本房价已包含?#35745;?#35774;施费以及双方的身份证、卖家在交房日前一个月已缴纳?#25343;浩?#36153;账单,一起到?#35745;?#37096;门办理过户手续。对于没有?#32423;?#25110;?#32423;?#19981;清的,?#35745;?#37096;门可能将拒绝办理。
                              匠队栓猿悠意?#22909;?#23487;揩狡绎偏?#23621;悦?#31579;窥旺凹妨骤瞩蔡削?#39057;?#22204;子钾魂二手房交易二手房交易
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